题目内容
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[主观题]
注册资产评估师受托评价一处土地的价值,经过调查,获得以下资料:1、该土地位于繁华商业街,于2000年5月以有偿出让方式取得,但是获得使用权是商业用地的最高出让年限,并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。经济耐用年限为35年,残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满,土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。2、当时该写字楼的造价是每平米3000元,2001年5月至评估基准日间,物价每年上涨2%。3、该被评估房地产,2005年1月订约,整幢出租月租金收入为27万元。评估基准日预计同类房地产年租金应为1000元/平方米;空置率为78%,房产税按租金收入的12%计算,管理费以年租金的3%计算;4、各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算;各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算;土地使用税以每年每平方米2元计算。5、假设建筑物的还原利率为10%,土地还原利率为8%。6、该土地面积360平方米,建筑面积510平方米7、计算房屋净收益的时候,假设房屋收益年期为无限年期。试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。
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