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题目内容（请给出正确答案）

[主观题]

有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现搜集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况

见表1，表1中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在1.5-2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市从1998年到2002年，每年地价指数上升1%。

宗地

成交价

交易时间

交易情况

容积率

区域因素

个别因素

剩余年限

评估标的

2002.1

0

1.7

0

0

40

A

2200

2001.1

-1%

1.6

0

-1%

38

B

2400

2001.1

0

1.8

+2%

0

40

C

2300

2001.1

0

1.7

0

0

39

D

2100

2000.1

-2%

1.6

0

-1%

38

试根据上述条件评估待估宗地2002年1月的价格。

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第1题

某待估宗地剩余使用年限为30年，还原利率为6%，比较实例价格为3,000元/平米，剩余使用年限为40年，若不考虑其他因素因素，则评估标的的单价接近于()元/平米。

A.2,744

B.3,279

C.2,250

D.4,000

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第2题

某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原利率为10%，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为（）

A.0.92

B.1.07

C.1.09

D.0

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第3题

待估土地年总收入为300万元年总费用为250万元剩余使用年限为40年折现率为6%，则其评估价值最接近于()万元。

A.800

B.752

C.833

D.700

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第4题

待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原利率为7%，建筑物还原率为8%，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是()。

A.61667元

B.925000元

C.789950元

D.58041元

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第5题

待估建筑物为砖混构造二层住宅，宅基地面积为300平方米，建筑面积250平方米，月租金16000元，土地还原利率为8％，建筑物还原利率10％，评估时建筑物的剩余使用年限为25年，获得租金收入的年总费用48000元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米4000元，下列成果中与运用建筑物残存估价法估算的建筑物评估值最靠近的是（）。

A.329，900元

B.435，698元

C.342，857元

D.480，000元

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第6题

某房地产开发公司于2000年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000m2，出让年期40年，出让用途为

商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.0。2001年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6500元/建筑m2，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。

1．根据以下条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算公司乙于2004年10月所占用土地的总价。

经调查，该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件如下表所示。

某房地产开发公司于2000年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为4000m2，出让年期40年，出让

上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。

该城市商业用地价格在2001年6月至2003年6月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.2%；2003年7月至2004年10月间，平均每月比2001年6月的价格上涨0.1%。土地还原利率取6%。

2．因登记需要，需测算公司乙所应分摊的土地面积，请按其首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算公司乙应分摊的土地面积。

3．若该商场第一层出租，请测算其所占用土地的单位土地面积市场年租金。

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第7题

待估土地剩余使用年限10年，其参照对象剩余使用年限为15年，由于待评土地面积大于参照对象，其面积因素对价格影响估计较参照物高1.5%，若折现率取8%，则个别因素修正系数为()。

A.0.7956

B.0.7839

C.0.5448

D.0.6951

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第8题

某待评估土地使用权剩余年限为40年，交易案例的土地使用权剩余年限为30年，待评估土地的地质条件比交易案例好，经测算地质条件因素使得被评估土地价格比交易案例高大约3%，如折现率为8%，则个别因素修正系数为（）。

A.0.972

B.1.059

C.1.083

D.1.091

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第9题

待估对象的基本情况是：写字楼一幢，占地面积500平方米，建筑面积2000平方米，月租金60000元，设定

建筑物还原利率为10%，尚可使用年限为50年，土地还原利率为8%，房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元，建筑物价格以成本法求得为150万元。试用收益现值估算该写字楼所占基地的公平市场价格。

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第10题

某待评估土地使用权剩余年限为40年，交易案例的土地使用权剩余年限为30年，待评估土地的3％，如折地质条件比交易案例好，经测算地质条件因素使得被评估土地价格比交易案例高大约现率为8％，则个别因素修正系数为（）。

A.0.972

B.1.059

C.1.083

D.1.091

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第11题

有一待估宗地甲需评估，现搜集到与待估宗地条件类似的4宗地A、B．C、D，具体情况如表1－1。表1－1成交价

有一待估宗地甲需评估，现搜集到与待估宗地条件类似的4宗地A、B．C、D，具体情况如表1-1。

表1-1 成交价单位：元/平方米

有一待估宗地甲需评估，现搜集到与待估宗地条件类似的4宗地A、B．C、D，具体情况如表1－1。表1－1

试根据以上条件，评估待估宗地1999年1月份的价格。

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